به گزارش ایرتانیوز، رضایی‌کوچی با تأکید بر اینکه «خلأ قانونی در حوزه مسکن نداریم»، ریشه مشکل را در اجرای ناقص قوانین موجود دانسته است. این گزاره، در واقع مرکز اختلاف میان مجلس و شبکه بانکی را روشن میکند؛ چراکه در سال‌های اخیر قوانین متعددی برای افزایش ساخت‌وساز، تأمین زمین، هدایت اعتبار و حمایت از متقاضیان تصویب شده، اما فاصله میان متن قانون و آنچه در عمل از شعب بانکی خارج شده، همچنان بسیار زیاد است.
این فاصله فقط یک اختلاف آماری میان مجلس و بانک‌ها نیست. پروژه مسکن بدون تسهیلات یا متوقف می‌شود یا بخش بیشتری از هزینه خود را از آورده متقاضی تأمین میکند. در هر دو حالت، خانواری که قرار بوده با حمایت قانون خانه‌دار شود، مستقیماً هزینه تأخیر را می‌پردازد.
زمین دولتی می‌تواند بخش مهمی از قیمت تمام‌شده مسکن را کاهش دهد، اما زمین به‌تنهایی خانه نمی‌سازد. ساخت واحد مسکونی به نقدینگی برای خرید مصالح، پرداخت دستمزد، اجرای تأسیسات، تکمیل زیرساخت و تحویل نهایی نیاز دارد. اگر بانک در این مرحله عقب بکشد، پروژه‌ای که زمین آن تأمین شده هم می‌تواند ماه‌ها یا سال‌ها در مرحله ساخت باقی بماند.
همین موضوع یکی از ضعف‌های مزمن سیاست مسکن در ایران را آشکار میکند: تمرکز بیش از حد بر اعلام تعداد زمین، پروژه یا ثبت‌نام و توجه کمتر به میزان واقعی تأمین مالی و تعداد واحدهای تحویل‌شده.
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، پیش‌تر گفته بود: «به جز بانک مسکن که حدود ۷۰ درصد تعهدات را اجرا کرده، سایر بانک‌ها عملکردی با درصدهای تک‌رقمی داشته‌اند.» این اظهارنظر نشان می‌دهد مسئله فقط ضعف یک یا دو بانک نیست؛ بخش بزرگی از شبکه بانکی در عمل تمایل محدودی به ورود جدی به تأمین مالی بلندمدت مسکن دارد.
علت این رفتار از منظر اقتصادی قابل توضیح است. بانک‌ها با منابع کوتاه‌مدت سپرده‌گذاران کار می‌کنند، اما وام مسکن عمدتاً بلندمدت است. در شرایط تورمی، تسهیلاتی که بازگشت سریع‌تر و نرخ مؤثر بالاتری دارند برای بانک جذاب‌ترند. با این حال، وقتی قانون سهم مشخصی برای مسکن تعیین کرده، دیگر موضوع صرفاً انتخاب تجاری بانک نیست؛ مسئله اجرای یک تکلیف عمومی است.
اینجاست که بحث ضمانت اجرا اهمیت پیدا میکند. اگر هزینه اجرا نکردن قانون برای بانک کمتر از هزینه اجرای آن باشد، طبیعی است که رفتار شبکه بانکی تغییر نکند. بنابراین اگر دولت و مجلس واقعاً می‌خواهند سهم ۲۰ درصدی به مسکن برسد، باید عملکرد هر بانک شفاف و قابل مقایسه شود و تخلف از تکلیف قانونی هزینه‌ای واقعی داشته باشد.
در غیر این صورت، چرخه هر سال تکرار می‌شود: قانون نوشته می‌شود، سهم بانکی تعیین می‌شود، پروژه معرفی می‌شود، منابع پرداخت نمی‌شود و در پایان سال فقط آمار تازه‌ای از عدم تحقق منتشر می‌شود.
در ضلع دوم بحران، مسئله زمین قرار دارد. طبق برنامه هفتم، دولت مکلف شده ۳۳۰ هزار هکتار زمین به محدوده شهرها و روستاها اضافه کند تا امکان واگذاری قطعات حداقل ۲۰۰ متری به خانوارهای فاقد مسکن فراهم شود. از نظر سیاست‌گذاری، این اقدام می‌تواند یکی از مهم‌ترین ابزارهای کاهش هزینه مسکن باشد؛ زیرا در بسیاری از شهرها، زمین سهم بزرگی از قیمت نهایی واحد را تشکیل می‌دهد.
اما اضافه کردن زمین به محدوده شهری به معنای تولید فوری مسکن نیست.
زمین باید آب، برق، گاز، راه دسترسی، مدرسه، درمانگاه و حمل‌ونقل داشته باشد. اگر قطعه‌ای در حاشیه شهر بدون زیرساخت واگذار شود، بخشی از هزینه زمین حذف شده اما هزینه‌های جدیدی به خانوار و دستگاه‌های خدمات‌رسان تحمیل می‌شود.
این مسئله در شهرهای بزرگ حساس‌تر است؛ چراکه زمین ارزان معمولاً در نقاط دورتر از مراکز اشتغال قرار دارد و خانوار ممکن است پس از خانه‌دار شدن، هر روز زمان و هزینه بیشتری برای رفت‌وآمد بپردازد.
به همین دلیل سیاست مسکن زمانی اثرگذار است که سه عنصر همزمان کنار هم قرار گیرند: زمین مناسب، تأمین مالی قابل پرداخت و زیرساخت شهری. حذف هرکدام، دو ضلع دیگر را کم‌اثر میکند.
عدد پنج میلیون خانوار فاقد مسکن نیز باید با همین نگاه تحلیل شود. این پنج میلیون خانوار یک گروه یکدست نیستند. بخشی از آنها مستأجران کم‌درآمدند که حتی توان تأمین آورده اولیه پروژه را ندارند. بخشی درآمد متوسط دارند، اما فاصله قیمت مسکن با پس‌اندازشان آن‌قدر زیاد شده که بدون وام بلندمدت امکان خرید ندارند. گروهی نیز در شهرهایی زندگی می‌کنند که محدودیت عرضه و قیمت بالای زمین، دسترسی به مالکیت را دشوار کرده است.
بنابراین یک نسخه واحد نمی‌تواند برای همه این خانوارها کار کند.
برای دهک‌های پایین، واگذاری زمین بدون یارانه ساخت و تسهیلات بسیار ارزان احتمالاً کافی نیست. برای طبقه متوسط، وام بلندمدت با قسط متناسب با درآمد اهمیت بیشتری دارد. برای زوج‌های جوان، مشکل نخست معمولاً تأمین آورده اولیه است و برای برخی مستأجران کلان‌شهرها، حتی اقساط وام نیز می‌تواند از توان پرداخت خارج باشد.
اگر سیاست‌گذار همه این گروه‌ها را فقط زیر عنوان «فاقد مسکن» قرار دهد، ممکن است پروژه ساخته شود اما همان خانوار هدف نتواند وارد آن شود.
این یکی از تناقض‌های جدی طرح‌های حمایتی است: واحد برای خانوار کم‌درآمد طراحی می‌شود، اما با افزایش هزینه ساخت، آورده موردنیاز آن‌قدر بالا می‌رود که خانوار کم‌درآمد از پروژه حذف می‌شود.
عقب‌ماندگی بانک‌ها در این شرایط اثر مضاعف دارد. پروژه دیرتر تکمیل می‌شود، هزینه مصالح و دستمزد بالا می‌رود و سازنده برای جبران، آورده بیشتری از متقاضی مطالبه میکند. در نتیجه تأخیر بانکی فقط تحویل را عقب نمی‌اندازد؛ قیمت نهایی واحد را هم افزایش می‌دهد.
در اقتصاد تورمی، زمان خودش بخشی از هزینه ساخت است.
اگر پروژه‌ای که باید در ۱۸ ماه تمام شود به دلیل کمبود منابع سه سال طول بکشد، قیمت سیمان، فولاد، دستمزد، انشعاب و خدمات ثابت نمی‌ماند. بنابراین بخشی از هزینه تعلل شبکه بانکی در نهایت از جیب متقاضی پرداخت می‌شود.
رضایی‌کوچی همچنین نسبت به افزایش هزینه انشعابات انتقاد کرده است. این موضوع نیز نشان می‌دهد حتی «زمین رایگان» اگر با انشعاب گران، زیرساخت ناقص، ساخت پرهزینه و وام ناکافی همراه باشد، لزوماً به «خانه ارزان» تبدیل نمی‌شود.
از این منظر، بحران مسکن را نمی‌توان تنها به کمبود عرضه یا گرانی زمین تقلیل داد. مسئله اصلی، ناهماهنگی یک زنجیره است که از تخصیص زمین آغاز می‌شود، به تأمین مالی بانکی می‌رسد و با ساخت، زیرساخت و تحویل واحد تکمیل می‌شود.
اگر یکی از این حلقه‌ها متوقف شود، کل زنجیره می‌ایستد.
نکته مهم دیگر، نحوه سنجش عملکرد بانک‌هاست. وقتی رئیس کمیسیون عمران از «۹۰ درصد تخلف» سخن می‌گوید، قدم بعدی باید انتشار عملکرد بانک‌به‌بانک باشد.
اگر یک بانک ۷۰ درصد تکلیفش را انجام داده و بانک دیگری فقط دو یا سه درصد، قرار دادن همه آنها زیر عنوان کلی «شبکه بانکی» تصویر دقیقی ارائه نمی‌دهد. شفاف شدن سهم هر بانک می‌تواند فشار نظارتی را واقعی‌تر کند و مشخص کند کدام مؤسسات منابع خود را به سمت مسکن برده‌اند و کدام‌ها از تکلیف قانونی فاصله گرفته‌اند.
همچنین باید دقیق روشن شود منظور از «کمتر از ۱۰ درصد» چیست. این عدد نباید با سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی خلط شود. روایت رئیس کمیسیون عمران این است که کمتر از ۱۰ درصد «تکلیف مقرر» محقق شده است. این تفاوت مهم است، زیرا یکی نسبت تحقق تعهد قانونی را می‌سنجد و دیگری سهم یک بخش از کل اعتبارات را.
در سطح کلان، تأمین مالی مسکن فقط مسئله خانوار متقاضی نیست. صنعت ساختمان با تعداد زیادی از صنایع دیگر در ارتباط است؛ از فولاد و سیمان تا کاشی، شیشه، تأسیسات و خدمات مهندسی. کاهش تأمین مالی ساخت‌وساز می‌تواند تولید این بخش‌ها را نیز تحت فشار قرار دهد و از مسیر کاهش عرضه آینده، دوباره بر قیمت مسکن و اجاره اثر بگذارد.
در مقابل، تزریق اعتبارات بدون افزایش عرضه نیز می‌تواند تورم‌زا باشد. اگر وام فقط قدرت خرید را بالا ببرد اما واحد جدید به بازار اضافه نشود، بخشی از اعتبار می‌تواند به رشد قیمت تبدیل شود.
بنابراین جهت‌دهی اعتبارات به «تولید» اهمیت بیشتری از افزایش ساده حجم وام دارد.
وام ساخت، اگر به پروژه واقعی متصل باشد، می‌تواند موجودی مسکن را افزایش دهد. اما وام خرید در بازاری با عرضه محدود، ممکن است بیشتر به افزایش قیمت کمک کند تا افزایش دسترسی.
برنامه هفتم نیز دقیقاً به همین دلیل بر افزایش زمین و ساخت واحدهای جدید تأکید کرده است. با این حال، تجربه سال‌های اخیر نشان داده فاصله میان هدف کمی و خانه تحویل‌شده می‌تواند بسیار بزرگ باشد.
برای پنج میلیون خانوار فاقد مسکن، تعداد پروژه شروع‌شده یا زمین تخصیص‌یافته معیار نهایی نیست. معیار واقعی این است که چند خانوار با هزینه‌ای متناسب با درآمدشان کلید خانه را تحویل گرفته‌اند.
اگر بانک‌ها واقعاً ۹۰ درصد از تکلیف خود عقب مانده‌اند، این موضوع دیگر نباید در حد یک انتقاد مقطعی باقی بماند. باید روشن شود دلیل عدم اجرا چیست: کمبود منابع، نامناسب بودن نرخ سود، بلندمدت بودن بازپرداخت، ضعف ضمانت اجرا یا ترجیح بانک‌ها به تخصیص منابع در بخش‌های دیگر.
هرکدام از این عوامل، پاسخ متفاوتی می‌خواهد.
اگر نرخ وام برای بانک اقتصادی نیست، سازوکار تأمین منابع باید اصلاح شود. اگر جریمه تخلف بازدارنده نیست، باید تغییر کند. اگر منابع به بخش‌های دیگری منحرف می‌شود، بانک مرکزی و مجلس باید مسیر آن را شفاف کنند. و اگر مشکل در فرآیند اداری است، باید زمان پرداخت تسهیلات کاهش یابد.
در طرف دولت نیز تکلیف ۳۳۰ هزار هکتار زمین باید از یک عدد کلی خارج شود. مردم باید بدانند سهم هر استان و شهر چقدر است، چه میزان زمین واقعاً الحاق شده، چه مقدار آماده واگذاری است و زیرساخت آن چه زمانی تأمین می‌شود.
برای تبریز، ارومیه، اردبیل، زنجان و همدان نیز این مسئله اهمیت ویژه دارد؛ زیرا وضعیت بازار مسکن، ظرفیت توسعه شهری و قیمت زمین در این استان‌ها یکسان نیست. بدون سهم‌بندی روشن و داده‌های استانی، نمی‌توان فهمید سیاست ملی در هر منطقه چقدر پیش رفته است.
بحران مسکن امروز بیش از هر چیز حاصل شکاف میان قانون و اجراست.
دولت باید زمین و زیرساخت فراهم کند، بانک باید تأمین مالی انجام دهد و سازنده باید پروژه را به واحد قابل سکونت تبدیل کند. اگر هرکدام از این سه حلقه عقب بماند، نتیجه برای خانوار یکی است: خانه‌ای که در قانون وجود دارد، اما در واقعیت هنوز تحویل نشده است.
اظهارات رئیس کمیسیون عمران از همین جهت اهمیت دارد. وقتی بیش از پنج میلیون خانواده فاقد مسکن‌اند و رئیس کمیسیون تخصصی مجلس می‌گوید شبکه بانکی بخش عمده تکلیف خود را اجرا نکرده، دیگر نمی‌توان بحران را فقط به گرانی مصالح، کمبود زمین یا ضعف ساخت نسبت داد.
بخشی از مسئله در اجرای قانونی است که قرار بود منابع بانکی را به تولید مسکن هدایت کند اما در عمل به هدف خود نرسیده است.
حالا پرسش اصلی دیگر این نیست که «چه قانون تازه‌ای لازم است؟»
پرسش سخت‌تر این است: قانون موجود را چه کسی اجرا نکرده و چه ضمانتی وجود دارد که امسال همان عقب‌ماندگی دوباره تکرار نشود؟
برای پنج میلیون خانواده‌ای که هنوز خانه ندارند، پاسخ این سؤال در تعداد بخشنامه‌ها یا وعده‌ها نیست. معیار آنها ساده‌تر است: آیا فاصله میان درآمدشان و کلید یک خانه واقعاً کمتر می‌شود یا نه؟
تا زمانی که زمین روی نقشه، وام در بخشنامه و واحد مسکونی در مرحله ساخت باقی بماند، قانون هست؛ اما خانه هنوز نیست.