به گزارش ایرتانیوز، بررسی جزئیات شاخص قیمت مصرف‌کننده در شهریورماه نشان می‌دهد شاخص گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» از عدد ۴۵۷ در مرداد به ۴۷۳.۴ در شهریور رسیده است. این گروه در مقایسه با ماه قبل ۳.۶ درصد، نسبت به شهریور سال گذشته ۳۷.۹ درصد و در مقیاس سالانه ۳۵.۹ درصد افزایش قیمت ثبت کرده است.
در زیرگروه مسکن نیز شاخص به ۴۵۹.۳ رسیده و تورم ماهانه ۳.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۳.۵ درصد و تورم سالانه ۳۲.۷ درصد اعلام شده است. بنابراین عدد ۳۲.۷ درصدی که در برخی گزارش‌ها به عنوان تورم مسکن مطرح می‌شود، نرخ سالانه این زیرگروه است و نباید آن را با تورم نقطه‌به‌نقطه مجموعه هزینه‌های مسکن و انرژی یکسان دانست.
این تمایز آماری اهمیت دارد؛ زیرا هر یک از شاخص‌ها بخش متفاوتی از فشار اقتصادی را نشان می‌دهند. تورم ماهانه، تغییر قیمت نسبت به ماه قبل را اندازه‌گیری میکند؛ تورم نقطه‌به‌نقطه، هزینه‌ها را با ماه مشابه سال گذشته مقایسه میکند و تورم سالانه، میانگین تغییرات ۱۲ ماه اخیر نسبت به دوره مشابه پیشین را نشان می‌دهد.
در نتیجه، افزایش ۳۳.۵ درصدی تورم نقطه‌ای مسکن به این معنا نیست که قیمت خرید خانه در تمام مناطق کشور دقیقاً به همین میزان بالا رفته است. این شاخص در چارچوب سبد مصرفی خانوار محاسبه می‌شود و با آمار قیمت معاملات خریدوفروش ملک تفاوت اساسی دارد.
اما آنچه آمار شهریور را از منظر معیشتی مهم‌تر میکند، جایگاه هزینه‌های سکونت در سبد خانوار است.
براساس ضرایب اهمیت مرکز آمار، گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها با ضریب ۳۶.۱۱ درصد، یکی از بزرگ‌ترین اجزای شاخص قیمت مصرف‌کننده محسوب می‌شود. این ضریب بیانگر وزن گروه در محاسبه شاخص عمومی تورم است و نباید آن را با سهم واقعی هزینه مسکن در بودجه تک‌تک خانوارها یکسان دانست؛ زیرا میزان اجاره، نوع مالکیت، شهر محل سکونت و سطح درآمد می‌تواند سهم واقعی این هزینه را به‌شدت تغییر دهد.
با این حال، بزرگی این ضریب یک واقعیت اقتصادی را آشکار میکند: تغییر قیمت خدمات مسکن و انرژی می‌تواند سهم قابل توجهی در تغییر هزینه زندگی داشته باشد.
برخلاف بسیاری از کالاهای مصرفی که خانوار می‌تواند خرید آنها را به تعویق بیندازد یا از سبد مصرفی حذف کند، مسکن از نیازهای ضروری و کم‌انعطاف زندگی است. خانواده ممکن است خرید پوشاک یا لوازم خانگی را به تأخیر بیندازد، اما پرداخت اجاره ماهانه را نمی‌تواند برای مدت طولانی متوقف کند.
همین ویژگی سبب می‌شود افزایش هزینه مسکن، حتی با نرخی پایین‌تر از تورم عمومی، فشار قابل توجهی بر بودجه خانوار وارد کند.
این موضوع زمانی روشن‌تر می‌شود که شاخص‌های شهریور در کنار آمار عمومی تورم قرار گیرند. مرکز آمار ایران تورم نقطه‌به‌نقطه کل کشور را در شهریور ۸۹.۸ درصد و تورم ماهانه را ۴.۲ درصد اعلام کرده است.
در نگاه نخست ممکن است پایین‌تر بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی، نشانه آرام‌تر بودن این بازار تلقی شود؛ اما چنین برداشتی لزوماً به معنای بهبود وضعیت مستأجران نیست.
تورم عمومی ۸۹.۸ درصدی نشان می‌دهد مجموعه کالاها و خدمات مصرفی خانوار نسبت به یک سال قبل افزایش قیمت بسیار شدیدی را تجربه کرده است. در چنین شرایطی، حتی اگر اجاره‌بها با سرعت کمتری نسبت به سایر گروه‌ها افزایش یابد، هزینه خوراک، حمل‌ونقل، درمان و سایر نیازهای ضروری نیز بخش بیشتری از درآمد را مصرف میکند.
بنابراین فشار معیشتی خانوار را باید حاصل مجموع این افزایش‌ها دانست؛ نه صرفاً مقایسه نرخ تورم مسکن با شاخص کل.
به بیان دیگر، ممکن است نرخ رشد اجاره از تورم عمومی عقب‌تر باشد، اما خانوار همچنان با بحران تأمین اجاره مواجه شود؛ زیرا توان پرداخت آن از محل درآمدی تأمین می‌شود که باید پاسخگوی مجموعه‌ای از هزینه‌های روزافزون باشد.
ابعاد این فشار در تازه‌ترین آمار اجاره‌بها نیز قابل مشاهده است.
مرکز آمار اعلام کرده شاخص اجاره مسکن در شهریور به ۴۵۵.۳ رسیده است. تورم ماهانه اجاره ۳.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه آن ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.
۲ درصد ثبت شده است.
در مردادماه، تورم ماهانه اجاره ۲.۵ درصد و تورم نقطه‌ای آن ۳۱.۸ درصد بود؛ بنابراین هر دو شاخص در شهریور افزایش یافته‌اند.
این تغییر نشان می‌دهد سرعت رشد هزینه اجاره در مقایسه ماهانه بیشتر شده است، هرچند برای تشخیص یک روند پایدار افزایشی باید داده‌های چند ماه متوالی بررسی شود.
برای درک ملموس‌تر این ارقام می‌توان یک مثال فرضی در نظر گرفت. اگر خانواری در شهریور سال گذشته ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کرد و هزینه اجاره آن دقیقاً مطابق رشد ۳۲.۸ درصدی شاخص نقطه‌ای افزایش می‌یافت، اکنون باید ماهانه حدود ۱۹ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان بپردازد.
در چنین حالتی، هزینه اجاره ماهانه نزدیک به پنج میلیون تومان و هزینه سالانه آن بیش از ۵۹ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کرد؛ رقمی که برای یک خانواده حقوق‌بگیر می‌تواند معادل بخش قابل توجهی از پس‌انداز سالانه باشد.
البته این مثال به معنای آن نیست که تمام قراردادهای اجاره دقیقاً به همین میزان افزایش یافته‌اند؛ شاخص مرکز آمار میانگین تغییرات را نشان می‌دهد و افزایش اجاره در هر قرارداد می‌تواند با توجه به موقعیت ملک، زمان تمدید، مبلغ ودیعه و توافق طرفین متفاوت باشد.
اما همین محاسبه نشان می‌دهد چگونه یک نرخ تورم ظاهراً محدودتر از تورم عمومی می‌تواند در عمل فشار سنگینی بر خانوار ایجاد کند.
داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در توضیح کاهش توان پرداخت مستأجران گفته است: «متأسفانه درآمد بخشی از جامعه که مستأجر هستند، متناسب با تورمی که در سال‌های اخیر تجربه کرده‌اند افزایش پیدا نکرده است.»
او همچنین در تشریح وضعیت بازار اجاره تأکید کرده است که حتی در مواردی که مالکان برای تمدید قرارداد حاضر به پذیرش افزایش محدود اجاره هستند، برخی مستأجران توان پرداخت همان مبلغ جدید را نیز ندارند.
این اظهارات یکی از مهم‌ترین ابعاد بحران مسکن را روشن میکند؛ مسئله صرفاً بالا بودن انتظارات مالکان نیست، بلکه فاصله میان هزینه تأمین سرپناه و ظرفیت مالی خانوارها به مرحله‌ای رسیده که حتی توافق بر سر افزایش محدود اجاره نیز ممکن است خارج از توان مستأجر باشد.
آمار درآمد و هزینه خانوار نیز این مسئله را از زاویه دیگری نشان می‌دهد.
براساس نتایج طرح هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار، متوسط هزینه خالص سالانه هر خانوار شهری در سال ۱۴۰۴ به حدود ۳۹۲ میلیون تومان رسید که نسبت به سال قبل ۴۵.۴ درصد افزایش داشته است.
در مقابل، متوسط درآمد اظهارشده سالانه خانوارهای شهری حدود ۴۸۵ میلیون تومان اعلام شده که رشد آن نسبت به سال قبل ۴۱.۲ درصد بوده است.
این ارقام نشان می‌دهند هزینه متوسط خانوار در آن سال با سرعت بیشتری نسبت به درآمد اظهارشده رشد کرده است. البته درآمد و هزینه متوسط به‌تنهایی وضعیت تمام دهک‌ها را نشان نمی‌دهد، اما تفاوت نرخ رشد آنها می‌تواند نشانه‌ای از افزایش فشار بر ظرفیت مالی خانوار باشد.
در چنین شرایطی، افزایش هزینه مسکن پیامد مهم دیگری نیز دارد: کاهش امکان پس‌انداز برای خرید خانه.
خانواری که بخش بیشتری از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره میکند، منابع کمتری برای جمع‌آوری آورده اولیه خرید مسکن در اختیار خواهد داشت. از سوی دیگر، افزایش قیمت ملک نیز ارزش پس‌انداز مورد نیاز برای ورود به بازار مالکیت را بالا می‌برد.
این دو فرایند می‌توانند یکدیگر را تقویت کنند؛ افزایش اجاره توان پس‌انداز را کاهش می‌دهد و کاهش پس‌انداز، دوره انتظار برای خرید خانه را طولانی‌تر میکند.
به همین دلیل، بحران اجاره و بحران خرید مسکن را نمی‌توان دو مسئله کاملاً جداگانه دانست.
برای نمونه، داده‌های دیگری که از قیمت مناطق ۲۲گانه تهران منتشر شده، نشان می‌دهد میانگین ساده قیمت هر مترمربع مسکن در این مناطق طی ۱۵ ماه، از حدود ۱۰۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۲۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ رسیده است؛ یعنی رشدی نزدیک به ۱۱۰ درصد.
این شاخص، میانگین ساده قیمت مناطق است و لزوماً بیانگر متوسط قیمت قطعی تمام معاملات تهران نیست. همچنین نمی‌توان آن را مستقیماً با تورم اجاره در کل کشور مقایسه کرد؛ زیرا جامعه آماری و روش محاسبه این دو متفاوت است.
با این حال، کنار هم قرار گرفتن این داده‌ها یک شکاف مهم را آشکار میکند: قیمت دارایی مسکن می‌تواند با سرعتی بسیار بیشتر از رشد اجاره افزایش پیدا کند.
این تفاوت تا حدی به ماهیت دو بازار بازمی‌گردد. قیمت فروش ملک علاوه بر هزینه ساخت و ارزش زمین، از انتظارات تورمی، وضعیت دارایی‌های جایگزین و شرایط سرمایه‌گذاری تأثیر می‌پذیرد؛ اما اجاره‌بها در نهایت با محدودیت توان پرداخت ماهانه مستأجر مواجه است.
مالکی که قصد فروش دارد، ممکن است در صورت نبود خریدار معامله را به تأخیر بیندازد، اما در بازار اجاره برای تحقق قرارداد باید مستأجری وجود داشته باشد که توان پرداخت داشته باشد.
در نتیجه، کاهش قدرت خرید می‌تواند مانع افزایش اجاره به اندازه رشد قیمت فروش شود، بدون آنکه الزاماً فشار معیشتی مستأجران کاهش یافته باشد.
از سوی دیگر، مشکل بازار مسکن تنها در سمت تقاضا قرار ندارد. هزینه ساخت و کاهش توان تولید واحدهای جدید نیز می‌تواند به یکی از عوامل تداوم فشار تبدیل شود.
آمار مرکز آمار نشان می‌دهد بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ رشد منفی ۶.۴ درصدی را تجربه کرده است. این در حالی است که قیمت نهاده‌های ساختمانی تهران در همین فصل نسبت به بهار سال گذشته حدود ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته بود.
این دو شاخص موضوعات متفاوتی را اندازه‌گیری می‌کنند، اما در کنار یکدیگر تصویر دشواری از شرایط ساخت‌وساز ارائه می‌دهند؛ افزایش شدید هزینه تولید در شرایطی رخ داده که فعالیت بخش ساختمان نیز با کاهش مواجه بوده است.
برای سازندگان، افزایش قیمت مصالح، تجهیزات و سایر نهاده‌های تولید می‌تواند تأمین مالی پروژه‌ها را دشوارتر کند. در مقابل، کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی نیز ممکن است فروش واحدهای جدید را با مشکل مواجه سازد.
در نتیجه، بازار با وضعیتی روبه‌رو می‌شود که از یک سو تقاضای مؤثر برای خرید محدود شده و از سوی دیگر، افزایش هزینه‌ها و مشکلات تأمین مالی، انگیزه و ظرفیت عرضه واحدهای جدید را تحت فشار قرار می‌دهد.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، در تشریح چالش‌های این بخش تأکید کرده است: «مسئله اصلی این است که دسترسی اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه به مسکن سخت‌تر شده است.»
او همچنین کاهش توان اقتصادی خانوارها و نامتناسب بودن بخشی از عرضه با شرایط مالی متقاضیان را از مشکلات اساسی بازار مسکن دانسته و بر ضرورت توجه به استطاعت واقعی خانوارها در سیاست‌گذاری تأکید کرده است.
این دیدگاه از یک جهت اهمیت ویژه دارد؛ زیرا افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که بحران دسترسی به مسکن برطرف شود.
اگر واحدهای جدید با قیمت‌هایی عرضه شوند که بخش عمده متقاضیان توان خرید یا اجاره آنها را ندارند، افزایش عرضه لزوماً به حل مشکل گروه‌های کم‌درآمد و متوسط منجر نخواهد شد.
در واقع، مسئله اصلی فقط تعداد خانه‌های موجود نیست؛ تناسب میان قیمت، موقعیت، متراژ و شرایط تأمین مالی واحدهای مسکونی با توان اقتصادی خانوارها نیز اهمیت دارد.
در چنین شرایطی، سیاست‌های تنظیم بازار اجاره می‌توانند نقش حمایتی داشته باشند، اما کارایی آنها به نحوه اجرا و شرایط اقتصادی وابسته است.
در تیرماه ۱۴۰۵، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، از تصویب و ابلاغ مصوبه‌ای برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکونی خبر داد که براساس آن، قراردادهای مشمول در صورت درخواست مستأجر و با رعایت شرایط مقرر، برای یک سال تمدید می‌شوند و افزایش اجاره‌بها و ودیعه در این چارچوب حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
این مصوبه البته دارای استثنائاتی مانند برخی موارد تخریب یا تعمیرات اساسی، انتقال رسمی مالکیت، احراز نیاز مالک به سکونت و تخلف مؤثر مستأجر از تعهدات است. بنابراین نمی‌توان آن را حکمی بدون استثنا برای تمام قراردادهای اجاره دانست.
با این حال، مقایسه سقف افزایش ۲۵ درصدی با تورم نقطه‌ای ۳۲.۸ درصدی اجاره در شهریور، پرسشی مهم را درباره میزان اجرای مقررات و پوشش واقعی آنها مطرح میکند.
از یک سو، حمایت قانونی از تمدید قرارداد می‌تواند بخشی از هزینه جابه‌جایی و فشار ناشی از افزایش ناگهانی اجاره را کاهش دهد. از سوی دیگر، اختلاف میان سقف مصوب و تورم ثبت‌شده نشان می‌دهد همه تحولات بازار لزوماً در محدوده قراردادهای مشمول این حمایت قرار نمی‌گیرند.
بخشی از قراردادهای جدید، تفاوت شرایط واحدها، تغییر ترکیب ودیعه و اجاره و موارد خارج از شمول مقررات می‌توانند بر شاخص نهایی اثر بگذارند. البته بدون دسترسی به داده‌های تفکیکی قراردادها، نمی‌توان صرفاً از تفاوت دو نرخ نتیجه گرفت چه سهمی از مالکان مقررات را رعایت نکرده‌اند.
این مسئله ضرورت انتشار اطلاعات شفاف‌تر درباره بازار اجاره را نیز برجسته میکند؛ اطلاعاتی که بتواند میان قراردادهای جدید و تمدیدی، مناطق مختلف و انواع واحدهای مسکونی تفکیک ایجاد کند.
در کنار اجاره‌بها، یکی دیگر از نکات قابل توجه گزارش شهریور، افزایش هزینه خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی است.
براساس آمار مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه این خدمات در شهریور به ۸۳.۹ درصد و تورم سالانه آنها به ۶۸.۹ درصد رسیده است.
افزایش هزینه تعمیرات، تأسیسات و خدمات مرتبط با ساختمان می‌تواند برای مالکان و مستأجران پیامدهای متفاوتی داشته باشد.
براساس نوع هزینه و تعهدات قانونی یا قراردادی، ممکن است بخشی از مخارج مستقیماً بر عهده مالک باشد و بخشی دیگر از بودجه جاری خانوار پرداخت شود.
اما در هر دو حالت، افزایش هزینه نگهداری مسکن می‌تواند بر هزینه کلی سکونت اثر بگذارد؛ به‌ویژه در ساختمان‌های قدیمی که نیاز بیشتری به تعمیر و بازسازی دارند.
پیامد اجتماعی تداوم چنین وضعیتی نیز قابل توجه است.
خانواری که توان پرداخت اجاره واحد فعلی خود را از دست می‌دهد، معمولاً پیش از هر تصمیم دیگری به کاهش متراژ یا تغییر محله فکر میکند. اگر این گزینه‌ها نیز پاسخگو نباشند، انتقال به مناطق دورتر از مراکز اشتغال و خدمات یا شهرهای پیرامونی به یکی از راه‌های کاهش هزینه تبدیل می‌شود.
اما ارزان‌تر بودن اجاره در مناطق دورتر لزوماً به معنای کاهش هزینه نهایی زندگی نیست. افزایش زمان رفت‌وآمد، هزینه حمل‌ونقل، فاصله از محل کار و کاهش دسترسی به خدمات آموزشی و درمانی می‌تواند بخشی از صرفه‌جویی در اجاره را خنثی کند.
از این منظر، بحران استطاعت مسکن تنها به مبلغ اجاره ماهانه محدود نیست؛ بلکه بر توزیع جغرافیایی جمعیت، کیفیت زندگی و فرصت‌های اقتصادی خانوارها نیز اثر می‌گذارد.
برای خانواده‌های جوان نیز افزایش هزینه تأمین سرپناه می‌تواند تشکیل خانوار مستقل را دشوارتر کند. در چنین شرایطی، تصمیم‌هایی مانند ازدواج، فرزندآوری یا انتخاب محل اشتغال ممکن است بیش از گذشته تحت تأثیر هزینه مسکن قرار گیرند.
این پیامدها البته در تمام مناطق و گروه‌های درآمدی یکسان نیستند، اما نشان می‌دهند سیاست‌گذاری مسکن باید فراتر از کنترل کوتاه‌مدت قیمت‌ها، به آثار اقتصادی و اجتماعی هزینه سکونت نیز توجه کند.
در این میان، راهکارهای کنترل فشار مسکن را نمی‌توان به یک سیاست واحد محدود کرد.
توسعه عرضه متناسب با توان خانوار، افزایش دسترسی به تسهیلات قابل پرداخت، حمایت هدفمند از مستأجران کم‌درآمد، تقویت بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، کاهش هزینه‌های غیرضروری ساخت و ایجاد شفافیت در اطلاعات معاملات، هرکدام می‌توانند بخشی از مسئله را پوشش دهند.
با این حال، هیچ‌یک از این اقدامات بدون توجه به تورم عمومی و قدرت خرید خانوارها به نتیجه پایدار نخواهد رسید.
اگر درآمد واقعی خانوارها همچنان تحت فشار باشد، حتی کاهش نرخ رشد اجاره نیز لزوماً به معنای افزایش استطاعت مسکن نیست. در مقابل، اگر سیاست‌های افزایش عرضه بدون توجه به موقعیت و قیمت تمام‌شده واحدها اجرا شوند، ممکن است واحدهای بیشتری تولید شود که همچنان خارج از توان خرید یا اجاره گروه‌های هدف باشند.
آمار شهریور دقیقاً همین ضرورت را یادآوری میکند.
تورم سالانه ۳۲.۷ درصدی مسکن، تورم نقطه‌ای ۳۲.۸ درصدی اجاره و رشد ۸۳.۹ درصدی هزینه تعمیر و نگهداری، هرکدام از زاویه‌ای متفاوت فشار بر هزینه سکونت را نشان می‌دهند؛ فشاری که در کنار تورم عمومی بالا و کاهش ظرفیت پس‌انداز، می‌تواند دسترسی خانوارها به مسکن مناسب را دشوارتر کند.
در نهایت، مسئله بازار مسکن ایران دیگر فقط افزایش قیمت خرید خانه نیست. برای بخشی از جامعه، مهم‌ترین دغدغه آن است که آیا در سال آینده نیز می‌توانند در همان خانه و همان محله زندگی کنند یا مجبور خواهند شد برای تطبیق هزینه‌ها با درآمد خود، از متراژ، موقعیت یا کیفیت محل سکونت بکاهند؟
این همان نقطه‌ای است که بحران مسکن از یک مسئله صرفاً اقتصادی فراتر می‌رود و به موضوعی مرتبط با امنیت معیشتی خانوار تبدیل می‌شود.
اگر فاصله میان هزینه تأمین سرپناه و درآمد واقعی مردم کاهش پیدا نکند، حتی آرام‌تر شدن نسبی تورم مسکن نیز برای بسیاری از مستأجران به معنای پایان فشار اقتصادی نخواهد بود.
مسئله اصلی این نیست که اجاره‌بها با چه سرعتی افزایش پیدا میکند؛ مسئله آن است که چه تعداد از خانوارها هنوز توان پرداخت هزینه یک سرپناه مناسب را دارند و چه تعداد، هر سال برای حفظ همان خانه، ناچارند از بخش دیگری از کیفیت زندگی خود صرف‌نظر کنند.